Simulación de Montecarlo

Como bien sabemos toda toma de decisión implica un riesgo, y cuando se está analizando un proyecto las decisiones que se tomen tienen que estar sustentadas de manera de mitigar todo el riesgo posible.

Toda decisión tiene un grado de incertidumbre, y en cuanto mayor riesgo debería tener una mayor rentabilidad.

El riesgo de un proyecto se define como la variabilidad de los flujos de caja reales respecto de los estimados. Cuanto más grande sea esta variabilidad, mayor es el riesgo del proyecto.

Siguiendo con la línea de mi articulo anterior “ La Rentabilidad en la Construcción”, quisiera hacer algunas menciones sobre el Análisis de Riesgo en un Proyecto de Construcción de un Edificio. Cuando se analiza un proyecto de construcción de un edificio los riesgos con que se cuentan son muchos porque tenemos muchas variables que no podemos manejar.

Si bien tenemos varios métodos para tratar el riesgo, indudablemente el que sobresale es el Criterio Subjetivo de las personas que toman decisiones. Pero creo en mi humilde opinión que se podría utilizar para mitigar parte de los riesgos el Modelo Multidimensional de la Sensibilización del VAN, o Simulación de Montecarlo.

Este método busca determinar de que manera varia el VAN frente a los cambios de algunas de las variables ( siempre dos o más) de manera que se puede definir el efecto en los resultados de la evaluación de errores en las estimaciones.

La Simulación de Montecarlo permite considerar una gran cantidad de combinaciones posibles respecto de las variables que afectan los resultados de un proyecto o negocio. Se simula distintos Escenarios inciertos, de manera que se pueda estimar valores a las distintas variables que no podemos controlar. Es útil para la toma de decisiones, formulación de estrategias y planes de acción.

Se puede hacer mediante un Software (Crystal Ball), debemos identificar las variables críticas a sensibilizar.

En nuestro caso las más importantes podrían ser:

• % Inflación.

• Tipo de Cambio del Dólar Oficial y el Paralelo.

• Índice de Precios de la Construcción.

• Valor M2 de la zona que se emplazará en el terreno (esto va variando desde el inicio al final del proyecto).

Luego le asignamos una distribución de probabilidad a dichas variables, junto con un valor promedio y una desviación estándar. Definir la variable que se quiere medir como resultado, en este caso el VAN del proyecto y determinar el número de Escenarios a simular con base en la respectiva proyección que se tiene. Con todo esto se obtiene el VAN esperado del proyecto, dados todos los escenarios de la simulación y su determinada probabilidad de ocurrencia asociada.

Este análisis sirve para ver lo riesgoso que puede ser un proyecto. Si se determina que el valor asignado a una variable es muy incierto, se precisa la sensibilización del proyecto a los valores probables de esa variable. Si el resultado es muy sensible a esos cambios, el proyecto es riesgoso.

Este análisis es útil para decidirse a profundizar el estudio de una variable en particular o, a la inversa, para no profundizar más su estudio si, por ejemplo, se determina que el resultado del proyecto es insensible a determinada variable.

Sin dudas que de las variables que mencione ( El Índice de la Construcción subió un 51% en los últimos 12 meses) al ser una variable tan sensible nos arrojaría con este Método que construir un Edificio es riesgoso.

Fuentes:

• Resumen Unidad n° 7: “Análisis de Riesgo y Sensibilidad”.

• Índice de la cámara Argentina de la construcción. Mes Noviembre 2020.