¿Como podemos analizar un proyecto de construcción de un edificio en tiempos de inflación? ¿Tenemos herramientas que nos puedan acercar a la realidad y no fallar en el intento?
Para comenzar sabemos que en una construcción de un edificio tenemos de manera muy resumidas los siguientes tres elementos principales:
El primero, el cual no podríamos empezar, es el terreno donde se construirá, el cual el 99% de la oferta que hay en el mercado, es en dólares. Una moneda que no generamos en nuestro país y tiene una variación constante que no podemos prever. (ya empezamos con problemas...)
Luego tenemos los costos de la construcción del edificio, que, si bien en su mayoría se comercializa en la moneda local, tienen una variación de precios de acuerdo con la cotización del dólar. (seguimos con más problemas...)
Y como tercer elemento y tal vez el más problemático que genera más incertidumbre en este tipo de proyecto son los clientes. Aquellas apreciadas personas que nos puedan comprar desde el inicio, durante o al final del proyecto. Donde normalmente se vende un porcentaje en dólares y el otro en cuotas pesificadas con ajuste por inflación.
Intentar analizar un proyecto sesgado de incertidumbre, donde la mayoría de los costos de este pueden variar de la noche a la mañana sin tener ningún tipo de coherencia hace muy difícil elegir un criterio de decisión sin tener en cuenta la inflación.
Previo a todo esto debemos hacer un exhaustivo y muy importante Estudio de Mercado. Analizar la situación del sector, evaluar las necesidades potenciales de los clientes, evaluar un plan de venta, los costos de inversión y de financiación, etc.
Entonces, con todos estos condimentos. Sabiendo que tenemos varios criterios de decisión de proyectos, ¿Cuál sería lo más acorde para este tipo de proyectos?
Tenemos el criterio del Valor Actual Neto (VAN o VPN), este criterio plantea que el proyecto debe aceptarse si su VAN es igual o superior a cero, donde el VAN es la diferencia entre todos sus ingresos y egresos expresados en moneda actual.
Luego tenemos el criterio de la Tasa interna de Retorno (TIR). Representa la tasa (de una inversión) que produce un VAN de cero. Representa la Rentabilidad Interna del Proyecto. Si la TIR excede la tasa de corte (tasa de descuento / coste de oportunidad de capital), el proyecto es aceptado y si la TIR es inferior, el proyecto es rechazado.
Periodo de Recupero (PR); determina el número de periodos necesarios para recuperar la inversión inicial, resultado que se compara con el número de periodos aceptable por la empresa.
Periodo de Recupero Descontado (PRD); es similar al periodo de recupero, pero se tiene en cuenta el valor tiempo del dinero. Representa el lapso necesario para recuperar que el flujo futuro de fondos iguale la inversión inicial.
Índice de Rentabilidad (IR); este índice relaciona el flujo futuro de fondos descontados con la inversión requerida (VAN / Inversión Inicial) *100. Si el IR es positivo, el proyecto es aceptado y si el IR es negativo, el proyecto es rechazado.
Si bien todos estos criterios nos podrían servir para evaluar la rentabilidad del proyecto lo ideal en este caso sería conveniente analizarlo con algo que nos ayude a mitigar con la incertidumbre que produce una económica con inflación.
Por todo esto una de las mejores alternativas para evaluar este proyecto sería a través de la Tasa de Rendimiento Mínimo Aceptable (TREMA).
Para los contextos de inflación existe esta tasa que nos permite calcular y nos puede resultar de utilidad al momento de evaluar un proyecto. Ésta tasa es la Tasa de Rendimiento Mínimo Aceptable (TREMA), que también la podemos encontrar como la Tasa Mínima Aceptable de Rendimiento (TMAR) o la Tasa de Interés Mínima Aceptable (TIMA) y se trata de la tasa mínima aceptable que se le exigirá al proyecto.
En este cálculo está incluido los efectos de la inflación, de esta manera se buscará tener una ganancia o retorno de la inversión que esté por encima de la inflación.
Si el resultado de la TREMA es:
Mayor a la inflación, el proyecto puede ser redituable.
Igual a la inflación, el proyecto no genera ni perdidas ni ganancias.
Menor a la inflación, el proyecto generara perdidas.
De esta manera la TREMA nos permitirá cubrir todos los egresos, inversión inicial, intereses, impuestos y la rentabilidad exigida por el capital invertido.
La TREMA se puede calcular de dos maneras:
TREMA = Tasa de Inflación + Riesgo de la Inversión. *
TREMA = TIIE** + Prima de Riesgo
* Donde la Tasa de Inflación se expresa de manera porcentual y se obtiene de los registros históricos de cada país y el riesgo de la Inversión representa un porcentaje de remuneración que obtendrá el inversor por confiar su dinero en un proyecto, se determina con base en datos del Estudio de Mercado y se expresa de manera porcentual.
** Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE).
Por último, en este tipo de proyectos y con este panorama de una economía con inflación es también muy importante considerar la posibilidad de endeudamiento para financiar la inversión inicial.
Esto traerá dos efectos:
Teniendo el endeudamiento una tasa de interés fija por periodo, el monto real que hay que pagar por este concepto se abarata en presencia de inflación.
Al amortizarse el préstamo en un periodo futuro, también se genera una ganancia por inflación derivada del pago diferido de una cantidad fija.
Fuentes:
Resumen Unidad n° 4 Criterios de Decisión, Inflación y Tasa de Descuento.
Resumen Unidad n° 7: “Análisis de Riesgo y Sensibilidad”.
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