Cuando una persona decide invertir, como ser en un inmueble, tiene dos alternativas:
Utilizar Recursos Propios para la adquisición de este.
Solicitar financiamiento (Recursos Ajenos).
A priori y pensándolo rápidamente sin análisis de por medio, siempre que se pueda, parecería mejor la primera opción; es decir, la utilización de recursos propios para evitar, lógicamente, los intereses derivados de la financiación externa. No obstante, financieramente en cuanto a rentabilidad, se estaría cometiendo un error bastante grave, ya que el Costo de Oportunidad de pagar un inmueble, todo en efectivo de “nuestros bolsillos”, es muy alto. Con todo ese capital disponible, uno podría realizar dos inversiones y generar así mayor rentabilidad. Recordemos que el Costo de Oportunidad es aquello que perdemos y/o resignamos por tomar una decisión en el presente.
La clave está en el Efecto de Apalancamiento Financiero. Según la RAE, apalancar o apalancarse es levantar y/o mover algo con ayuda de una palanca. Este concepto, no está muy lejos de lo que significa el Apalancamiento Financiero, el cual utiliza mecanismos a modo de palanca -precisamente- para aumentar las posibilidades de inversión. Para entender en qué consiste este efecto, podríamos citar también la célebre frase de Arquímedes: “Dadme un punto de apoyo y moveré el mundo”. Dicho en otras palabras, consiste simplemente en usar endeudamiento para financiar una inversión. En vez de realizar una operación con fondos propios, realizamos -parcial o totalmente- la compra de un bien mediante la obtención de un crédito; y éste último es justamente la palanca que nos permitirá aumentar significativamente la rentabilidad de nuestra inversión y, por ende, la velocidad por la que podríamos enriquecernos.
Generalmente decimos que estamos “muy apalancados” cuando obtenemos mucha financiación respecto de nuestros fondos y, contrariamente, decimos que estamos “poco apalancados” cuando obtenemos poca financiación respecto de nuestros fondos. Por lo tanto, cuanto mayor es el crédito (en %) respecto al valor total del bien, mayor será la rentabilidad y velocidad de enriquecimiento.
El Apalancamiento, en una inversión inmobiliaria, adquiere mucho sentido porque:
Es un bien duradero.
Es de alto valor.
Genera rentas.
Obviamente que el apalancarse funcionará si se paga un precio justo por el bien en cuestión, ya que, si se paga excesivamente, con el tiempo se convierte en un enemigo y en un factor de estrés emocional.
¿Qué ventajas nos brinda el Apalancamiento?
Abre la posibilidad a ciertas inversiones inmobiliarias de las cuales no se podrían acceder de no ser por el financiamiento externo.
Permite diversificar el riesgo.
Es ideal en épocas de inflación, especialmente cuando ésta es más elevada que el costo de la deuda.
¿Cómo se calcula el Apalancamiento Financiero?
* Siendo BAT, el Beneficio antes de Impuestos; y BAII, el Beneficio antes de Intereses e Impuestos.
A modo de conclusión, uno podría preguntarse: ¿Es bueno endeudarse?
Yo creo que todos sabemos la respuesta: Depende.
Por lo general, la palabra deuda tiene una connotación negativa y se debe a las experiencias de cada una de las personas con el manejo de sus finanzas personales, o bien por la educación recibida (entre otras tantas razones). Sin embargo, existen las llamadas “deudas buenas” que son aquellas que generan rentabilidad y tranquilidad para la economía personal ya que permiten invertir en bienes que perduran y se valorizan en el tiempo, como ser un inmueble.
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