En los negocios de Real State existen dos particularidades que influyen en la medición de la Rentabilidad del Proyecto.
En primer lugar, es necesario definir el horizonte del modelo de negocio. El más común suele ser un negocio de venta y rotación donde se busca salir rápidamente del negocio comercializando las unidades funcionales en un plazo corto, como pueden ser viviendas o loteo de barrios cerrados.
El otro modelo consiste en incrementar patrimonio y recibir una renta, el objetivo de esto es permanecer por un tiempo prolongado, obteniendo mensualidades por el capital invertido; un ejemplo es la construcción de centros comerciales, donde el inversor recibe un alquiler por el / los locales que obtuvo por su aporte de capital. En estos casos, los costos de construcción suelen ser un tanto mas elevados ya que se busca minimizar costos futuros de mantenimiento y de energía.
La segunda particularidad, es la posibilidad de utilizar apalancamiento para su financiación. Esto es ni más ni menos, que la utilización de recursos ajenos, como ser la preventa de unidades funcionales; es decir que antes de arrancar la construcción de un edificio de departamentos, por ejemplo, se pueden comercializar los mismos, con diferentes esquemas de pagos que acompañarán el proceso de realización del mismo.
Podemos medir y evaluar estas posibilidades con los siguientes Métodos:
Periodo de Repago o Recupero: Se calcula cuanto tiempo debe transcurrir hasta que se recupera la totalidad de la inversión. Si bien es un mecanismo sencillo, también tiene ciertas deficiencias ya que no toma en cuenta los intereses que se podrían haber generado teniendo el capital invertido en otro proyecto. El criterio de aceptación tendrá que ver con las preferencias del inversor en cuanto al tiempo en el que quiere recuperar su dinero.
Valor Actual Neto (VAN): Aquí si se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo, ya que podemos definir cuanto cuesta en el día de hoy, un cobro o un pago que se realizaría en el futuro a una tasa de interés descontada. En otras palabras, se podría entender mejor si lo pensamos a la inversa; tener 100 pesos hoy, equivalen a 110 pesos dentro de un año por el simple hecho de poder aplicar ese dinero a un plazo fijo con una tasa de interés del 10% anual. El criterio de aceptación en este caso es simplemente que el resultado de la sumatoria de todos los flujos de fondos del periodo descontados a una tasa determinada, menos la inversión inicial, sea positivo. De lo contrario, se desecha el proyecto.
Tasa Interna de Retorno (TIR): Representa la rentabilidad interna del proyecto, dándonos una idea de a qué valor se estaría colocando el monto de la inversión. El criterio de aceptación es aquella tasa que aplicada al calculo del VAN este resulte cero, es decir que el proyecto no obtendría beneficios ni perdidas. Por encima de esa tasa de corte, el proyecto es aceptado.
Índice de Rentabilidad (IR): Sirve para seleccionar el proyecto más conveniente entre los cuales todos tienen VAN positivo, ya que lo relaciona con la inversión inicial (VAN/INVERSIÓN INICIAL). El criterio de aceptación es que su resultado sea mayor a 1, de lo contrario, el mismo es rechazado.
Tasa de Rendimiento Mínimo Aceptable (TREMA): Si bien en este rubro, los desembolsos importantes de dinero, se manejan en dólares estadounidenses (compra de terreno, venta de departamentos) no se le debe restar importancia a la moneda de curso legal y los riesgos inflacionarios que esta conlleva. Es importante conocer los niveles de inflación proyectados a lo largo de la vida del proyecto y tenerlos en cuenta para complementarlo con la información que arrojan los niveles de rentabilidad. Esto quiere decir que, si tenemos una rentabilidad de 25% anual contra una inflación del 30%, estaremos incurriendo en pérdidas de poder adquisitivo en un 5%.
Para finalizar, me gustaría ilustrar con un sencillo ejemplo, la posibilidad que nos da este negocio de financiarnos con capital ajeno a un costo casi nulo.
En un escenario en donde la construcción de un edificio de departamentos, requiere una inversión total de USD 6M, genera ventas totales por USD 8M, produciendo USD 2M de ganancias.
El 50% de las ventas totales, es decir USD 4M se obtienen a través de preventas de unidades funcionales, lo que significa que se concretaron con anterioridad al inicio de la obra, pero con posterioridad a la adquisición del terreno y la aprobación de planos municipales.
De esta manera llegamos a la conclusión de que con una inversión inicial de USD 2M, siendo esta, de capital propio, podríamos generar una rentabilidad del 100%, mientras que la rentabilidad general del proyecto equivaldría al 75%.
Fuente:
Desarrollos de Proyectos Inmobiliarios: Conceptos fundamentales / Damian Tabakman. Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Diseño, 2019
Pablo, muy bien tu articulo!